No primeiro trimestre do ano verificou-se uma forte desaceleração do aumento dos preços em Lisboa, deixando indicações claras de que as duas maiores cidades do país estão a reduzir a intensidade na valorização dos preços, de acordo com o índice que avalia o preço das casas apurado pela Confidencial imobiliário (CI), uma empresa especializada em estatísticas deste setor.
Segundo noticiou o Público no domingo, a CI apurou os resultados dos Índices de Preços Residenciais para o primeiro trimestre de 2019 e verificou que os preços mantêm uma subida forte a nível nacional (uma taxa de variação homóloga de 15,9%), mas Lisboa continua a desacelerar e o Porto, embora mantendo a subida mais alta do país (está com 28,8%), também reduziu visivelmente a sua intensidade.
Olhando trimestre a trimestre, é possível observar que desde o segundo trimestre de 2018 que a taxa de valorização homóloga da cidade de Lisboa tem vindo a descer: 21,5%, no segundo trimestre, 18,6% no terceiro, 16,6% no quarto, para quase travar, em 1,7%, no primeiro trimestre de 2019.
Em termos acumulados, a variação homóloga ficou em 10,9% em Lisboa. Na cidade do Porto, as variações trimestrais homólogas foram sempre em aceleração até este primeiro trimestre de 2019, altura em que pela primeira vez abrandou para os 28,8%.
Estes valores vêm, de algum modo, concretizar o sentimento de mercado que já havia sido manifestado por alguns dos operadores imobiliários que respondem ao Portuguese Housing Market Survey, um inquérito mensal realizado também pela CI em parceria com a multinacional RICS.
Os comentários dos inquiridos confirmam que os investidores começam a estar mais cautelosos, ainda à procura de oportunidades, mas já conscientes dos riscos da sobrevalorização, avançou o Público.
Os indicadores mais recentes apontam para um abrandamento da procura (inquiridos revelaram um saldo de -7% nas novas consultas), preços a estabilizar (só 7% dos inquiridos reportou subida de preços) e redução continuada de imóveis em oferta (-33% de novas instruções de venda). Por enquanto, os preços continuam a subir. Mas já há sinais de uma redução das perspetivas de mercado que leva ao arrefecimento de preços.
“Não sei se já podemos dizer que o mercado de Lisboa atingiu a sua maturidade, mas os operadores que estão no mercado parecem achar que sim”, comentou o diretor da Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, que diz não acreditar que se vá entrar numa lógica de desvalorização.
“O que me parece claro é que há uma lógica de menor oportunidade na taxa de crescimento dos preços, demonstrada pela descida da variação quer trimestral quer homóloga. O Porto também está a fazer essa trajetória mas com um desfasamento em relação a Lisboa, com os preços ainda a subirem bastante. Isto é o que está a acontecer nestas duas cidades, mas não significa que seja um padrão que encontramos, como um todo, quando se olha para as capitais de distrito”, argumentou.
Lisboa já não puxa o país
Para Ricardo Guimarães, o comportamento de valorização do preço das casas em Lisboa tem uma especificidade que não encontra paralelo em mais nenhuma região do país – só no Porto, que arrancou mais tarde para este crescimento exponencial.
É ao cruzar os dados apurados trimestralmente, tomando como ponto de partida o valor apurado antes da crise, que se percebe melhor esta perspetiva: a variação homóloga acumulada entre o primeiro trimestre de 2007 e o primeiro trimestre de 2019, em Lisboa, está nos 66,9%. O Porto regista uma subida de 26%, Faro de 18,8%. Isto é, nestas três já se recuperou dos níveis da crise, mas ainda há muitas cidades, capitais de distrito, que estão em terreno negativo: Coimbra (-13,4%) e Vila Real (-15,4%) são algumas das que mais se destacam.
“São as cidades que tiveram uma transformação mais forte com o novo contexto de valor, em que há procura para turismo e investimento estrangeiro, que mais rapidamente recuperaram, não havendo espelho nas restantes cidades, a maioria das quais está ainda abaixo do patamar pré-crise”, indicou Ricardo Guimarães.
Mas há uma outra leitura que é possível fazer com os dados do Índice de Preços Residenciais, que é apurado com o valor real das transações efetuadas nas imobiliárias: a de que há a estrutura de suporte diferente para o facto de a taxa de valorização do preço das casas a nível nacional se manter relativamente estável.
“Se no passado o crescimento nacional era puxado pelo crescimento de Lisboa, hoje o crescimento nacional é suportado pelo crescimento das outras cidades”, concluiu.
O diretor da CI considerou que existe em todas as cidades uma expetativa de aproveitar a dinâmica conseguida em Lisboa e Porto. Na trajetória a curto prazo, dada pelas variações trimestrais, todas as cidades estão a valorizar.
“Há uma oportunidade de investimento nessas cidades, que também estão a procurar valorizar o seu imobiliário, a começar pelo centro. Neste momento, há argumentos para tirar partido do potencial que existe devido às novas referências de valor que no passado não existiam”, referiu Ricardo Guimarães.
Mas, alertou, “a maturidade das restantes cidades não tem de ser 66% acima do ponto de partida”. “Cada mercado vai encontrar um ponto de equilíbrio. O destino de todas as cidades não é valorizar até ao patamar de Lisboa. Provavelmente nem mesmo o Porto vai atingir esse nível. Acredito que o Porto irá rapidamente começar a registar taxas de crescimento mais moderadas”, concluiu.
