Rendas antigas passam a subir de acordo com a inflação

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Deixa de predominar o rendimento dos inquilinos. Mais de metade do condomínio pode decidir acabar com alojamento local – mas há uma excepção nas suspensões de novas licenças.

As rendas antigas em Portugal vão deixar de ser actualizadas tendo em conta o rendimento anual bruto dos inquilinos.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) deixa de fora os contratos de arrendamento antigos, confirma a proposta de lei que está em consulta pública.

Estas novidades surgem relacionadas com o Mais Habitação, pacote anunciado no mês passado para tentar reagir à crise habitacional.

O jornal Público explica que os contratos de arrendamento antigos ficam congelados de forma permanente – mas as rendas destes contratos passarão a ser actualizadas anualmente, acompanhando a inflação.

Os contratos antigos são os que foram assinados até 1989. A sua actualização ficou suspensa quando os arrendatários, ou têm mais de 64 anos, ou têm incapacidade financeira igual ou superior a 60%, ou têm um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional anual.

Em todos estes casos, passa a ser definitiva a manutenção no regime actual. Definitivamente, não passam para o NRAU, deixando de ser uma suspensão transitória.

Mas o valor das rendas antigas passa a poder ser actualizado de acordo com os coeficientes de actualização anuais previstos por lei, para a generalidade dos contratos de arrendamento. Coeficientes que são definidos pela taxa de inflação.

Os senhorios destes contratos de arrendamento antigos serão compensados pelo seu congelamento: ficam isentos de tributação em sede de IRS sobre os rendimentos prediais e em sede de IMI, e passam a receber uma compensação monetária “pelas rendas não cobradas aos arrendatários”.

Alojamento local

O Mais Habitação indica também que, se houver alojamento local num prédio, esse espaço é encerrado se mais de metade dos condóminos (da permilagem) do edifício concordar com esse encerramento.

A excepção surge quando “o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fracção para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fracção para aquele fim”.

A emissão de novos registos de alojamento local fica suspensa até ao fim de 2030. Mas há uma excepção: alojamento rural.

A suspensão de novas licenças para alojamento local excepciona as “zonas para alojamento rural”, sem detalhar quais e remetendo para “termos a definir” por responsáveis pelas áreas da economia, habitação e coesão territorial, segundo legislação publicada hoje pelo Governo.

A legislação do programa “Mais Habitação”, publicada pelo Governo na página oficial Consulta LEX – numa altura em que já decorreu metade do tempo previsto para consulta pública das novas medidas, que termina a 10 de março – confirma que a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local fica suspensa até 31 de dezembro de 2030, “com exceção das zonas para alojamento rural, nos termos a definir por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da economia, habitação e coesão territorial” e precisando que “não se aplica às Regiões Autónomas”.

Os registos de alojamento local em vigor à data da entrada em vigor da presente lei caducam a 31 de dezembro de 2030 e “são renováveis por cinco anos, a partir de 31 de dezembro de 2030”.

As juntas de freguesia passam a ter competências de fiscalização e a poder “aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias” em matéria de alojamento local, a par com a ASAE e as câmaras municipais, podendo “determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte”.

Como já se sabia, o registo de estabelecimento de alojamento local passa a ter a duração de cinco anos.

Candidatas a custo controlado

Cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social são as entidades que podem concorrer ao “apoio à promoção de habitação a custos controlados”, segundo legislação publicada nesta sexta-feira.

O Governo assume que quer promover a habitação a custos controlados e refere que os beneficiários podem aceder a benefícios como linhas de financiamento e cedências de terrenos públicos.

Em concreto, o Governo adota “uma nova linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, incluindo aquisição do imóvel necessária para este efeito, e posterior arrendamento”, no montante global máximo de 250 milhões de euros.

A legislação dada a conhecer — e que os intervenientes no setor da habitação reclamavam conhecer desde 16 de fevereiro, quando, após um conselho de ministros, o Governo anunciou o Programa Mais Habitação — prevê a criação de um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldades no acesso à habitação no mercado e de um apoio à promoção de habitação a custos controlados para arrendamento acessível, bem como o aumento dos solos disponíveis para habitação pública ou a custos controlados, através da fixação do valor das rendas nos novos contratos de arrendamento e da proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990.

O Governo refere que vai identificar “o património imobiliário público para cedência de terrenos, com vista à promoção, disponibilização e gestão de arrendamento acessível”, que cederá “por um prazo máximo de 90 anos”. A legislação proposta — que está em consulta pública até 10 de março e será oficializada em conselho de ministros a 16 de março — entrará em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Faltam seis dias para terminar a consulta pública do programa Mais Habitação, anunciado pelo Governo a 16 de fevereiro e posto a discussão no dia 20.

O Programa Mais Habitação prevê, entre outras medidas, a disponibilização de mais solos para construção de habitação, incentivos à construção por privados ou incentivos fiscais aos proprietários para colocarem casas no mercado de arrendamento.

Entre as medidas que visam estimular o mercado de arrendamento, assim como a agilização e incentivos à construção, incluem-se o fim dos vistos ‘gold’, o Estado substituir-se ao inquilino e pagar rendas com três meses de incumprimento, a obrigatoriedade de oferta de taxa fixa pelos bancos no crédito à habitação ou a isenção de mais-valias para famílias que vendam casas para pagar empréstimo da sua habitação.

As medidas do Programa Mais Habitação vão custar cerca de 900 milhões de euros, excluindo nesta estimativa o que venham a ser valores de custos com rendas, com obras a realizar ou com compras, mas incluindo o valor das linhas de crédito, e recorrerão a verbas do Orçamento do Estado, conforme já indicou o ministro das Finanças, Fernando Medina.