Nova lei dos solos baixa em 20% o preço das casas, garante Governo

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O Governo garante que a nova lei dos solos fará baixar em 20% o preço das novas casas nas áreas metropolitanas e capitais de distrito, fixando valores abaixo dos registados em Portugal em 2024.

O Governo português aprovou, no final de dezembro, um projeto de diploma que flexibiliza e simplifica a legislação sobre o uso de solos, permitindo às autarquias desbloquear terrenos para construção habitacional.

O Ministério da Coesão Territorial tem uma visão muito otimista sobre esta nova lei. Em informação enviada à Lusa, assinalou que a lei “fixa para as casas novas preços máximos que estão abaixo dos valores médios das transações imobiliárias registadas em Portugal em 2024”.

O ministro Manuel Castro Almeida garante que “poder comprar casas novas em que o limite máximo de preço fica 20% abaixo dos atuais preços de mercado não só previne, como impede a especulação”.

Entende o Governo que a lei publicada a 30 de dezembro de 2024, que vai permitir às autarquias libertarem terrenos rústicos, para a construção de casas para a classe média a preços moderados, irá ter um efeito anti-especulativo relevante no mercado.

“Valor moderado”. E “anti-especulativo”?

O Governo afirmou que esta é uma lei “anti-especulativa”.

No entanto, o conceito de “valor moderado”, que consta na nova lei dos solos, afinal permitirá praticar preços de venda de habitação superiores aos de mercado em 295 dos 308 municípios portugueses.

Estas contas foram feitas pelo Público, a partir de dados disponibilizados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), e contrariam a tese do Governo.

Como cita o matutino, de acordo a nova legislação, será considerada habitação de valor moderado “aquela em que o preço por metro quadrado de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por metro quadrado de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional“.

Ou seja, para se apurar o “valor moderado” de uma habitação, será possível vender casas com preços 25% acima do valor mediano por metro quadrado registado em cada município, desde que o valor que resulte desse aumento não seja superior a 225% da mediana nacional.

Mas isso nem sempre acontecerá. Para o demosntrar, o matutino usou como valores de referência, os últimos dados do INE, do segundo trimestre de 2024. Nessa altura, o valor mediano das vendas de alojamentos familiares (considerando o conjunto de 12 meses terminado em Junho de 2024) era de 1661 euros por metro quadrado.

Usando Braga como exemplo (que foi apontado, erradamente, por Castro Almeida como um exemplo de “anti-especulação”), o valor mediano de venda de casas é de 1590 euros por metro quadrado. Com um aumento de 25%, passa a ser de 1987,5 euros, um valor que fica acima da mediana nacional, mas dentro do limite de 225%.

Por outro lado, em Lisboa, o valor mediano de vendas neste município era de 4203 euros por metro quadrado; com um aumento de 25%, passaria a ser de 5253,75 por metro quadrado, valor que excede o limite de 225% da mediana nacional. O valor de referência para este município passará, no entanto, a ser de 3737 euros por metro quadrado.

Como refere o jornal Público, na capital, teriam de ser praticados preços não só inferiores à mediana nacional e abaixo daqueles que se verificam, atualmente.

E quanto às (outras) “virtudes da lei”?

O ministro Castro Almeida sustenta, no entanto, que “as virtudes da lei não se limitam a combater a especulação, impedindo também o nascimento de prédios no meio dos espaços rurais”.

Além disso, refere, “assegura que a passagem de terrenos rústicos a urbanos seja impossível sempre que estiverem em causa leitos de cheia, zonas inundáveis, terrenos definidos como aptos para a agricultura pela Reserva Agrícola Nacional ou zonas classificadas como a Rede Natura 2000”.

“Para resolver todos os problemas da habitação no país, será preciso muito menos do que 1% de todos os terrenos rústicos disponíveis”, assegura o governante.

Enfatizando que a nova lei permitirá “às autarquias libertarem terrenos para a construção de habitação para a classe média em todo país”, lembra que “os solos terão de ser compatíveis com a área urbana já existente, sendo que pelo menos 70% da sua área deverá ser ocupada por edifícios de habitação”, continua o documento.

Conclui o ministério que a decisão de libertar os terrenos para o uso habitacional “fica apenas dependente das câmaras municipais e das assembleias municipais – não terá de ir a mais nenhuma instância”.

Para Castro Almeida, “esta é uma boa forma de aumentar a construção de habitação, garantindo preços ao alcance da classe média sem dissuadir as empresas do setor imobiliário de investirem”, recorrendo novamente ao INE para recordar que “em 2002 construíram-se 125 mil fogos, contrastando com apenas 22 mil fogos em 2022”.

Contestação à esquerda

O anúncio da nova lei gerou contestação, com o PS a propor alterações ao decreto; enquanto os deputados da comissão de Economia, Obras Públicas e Habitação aprovaram por unanimidade o requerimento do BE para audição, com caráter de urgência, do ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, do ministro Adjunto e da Coesão Territorial, Manuel Castro Almeida, da ZERO – Associação Sistema Terrestre Sustentável, da Rede H – Rede Nacional de Estudos sobre Habitação, da arquiteta de Helena Roseta e de Jorge Moreira da Silva, que era ministro do Ambiente em 2013, quando a lei dos solos foi originalmente aprovada.

Pelo meio, mais de 600 especialistas e antigos responsáveis políticos criticaram, numa carta aberta, a medida enquanto a Associação Nacional de Municípios Portugueses considerou que, na alteração à lei dos solos, é positiva a visão de colocar mais responsabilidades nas câmaras, mas defendeu que há melhorias que podem ser feitas.

Na próxima terça-feira o ministro irá ser ouvido na comissão e no dia 24 o parlamento irá pronunciar-se sobre o assunto.