Preços das casas desceram 9% com suspensão de novos alojamentos locais

O número de casas vendidas em zonas onde foram se suspenderam alojamentos locais nos bairros de Lisboa caiu 20%, enquanto os preços recuaram 9%.

O grande aumento dos preços de habitação não é explicado apenas pelo turismo, mas este é um fatores que mais pesa no setor imobiliário, segundo o Público.

Os bairros de Lisboa são um bom exemplo disso. Após a entrada em vigor da suspensão de novos alojamentos locais, o número de vendas de casas diminuiu 20%, enquanto os preços caíram 9%.

O estudo “O Mercado Imobiliário em Portugal”, apresentado esta segunda feira, liderado pelo economista Paulo Rodrigues e financiado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), chegou a esta mesma conclusão.

A análise também inclui economistas como Susana Peralta e Luís Aguiar-Conraria, e foca-se na importância do mercado imobiliário na economia portuguesa.

Estuda os fatores que mais contribuem para a variação de preços de habitação, bem como o posicionamento de Portugal em relação a outros mercados imobiliários na Europa, entre outros.

A investigação concluiu que bolha alimentada por um “possível crescimento excessivo” dos preços começou no quarto trimestre de 2017. As subidas foram mais acentuadas em Lisboa e no Porto e contagiaram as cidades circundantes às duas maiores zonas urbanas do país, no entanto, os preços sofreram um “crescimento extraordinário” na “generalidade dos distritos” do país, cita a CNN.

Entre 2014 e 2020, os preços subiram em média 6% por ano, tendo o PIB crescido apenas 2% anualmente entre 2014 e 2019 e caído 8% em 2020, pelo que esta especulação não se explica pela evolução da economia.

A investigação aponta o rendimento disponível, as taxas de juro, o emprego e a disponibilidade e o custo de terrenos para construção na lista de causas para a subida dos preços, com o rendimento disponível e as taxas de juro a serem as principais.

A análise aponta ainda para o turismo e o investimento em habitações turísticas como “outro motor importante do mercado imobiliário”, para além dos fatores que mais impacto têm sobre este movimento, como é o caso das dinâmicas do crédito à habitação.

As plataformas online de arrendamento e curta duração têm estado a fomentar o a evolução dos preços, dado que facilitaram o acesso a esta atividade por parte de “um leque alargado de investidores“.

Desde 2014, com a entrada em vigor da lei que veio regulamentar a exploração de alojamentos locais, o registo deste tipo de estabelecimentos disparou em Portugal e, sobretudo, em Lisboa.

Assim, a Câmara Municipal de Lisboa, em 2018, decidiu suspender os novos registos de alojamento local, num conjunto de bairros onde se considerava que o “limiar mínimo de uso habitacional” estava em risco.

Segundo o município, então liderado por Fernando Medina, o numero de alojamentos locais nas zonas era tão significativo que as casas estavam mesmo a desaparecer.

Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana e Graça eram as chamadas zonas de contenção. Mais tarde, também na Baixa, Avenida da Liberdade e Avenida Almirante Reis deixou de ser permitido registar-se novas unidades de alojamento local.

O estudo da FFMS analisou este primeiro conjunto de zonas, sendo que as conclusões mostraram que o objetivo da Câmara Municipal de Lisboa, ao suspender os alojamentos locais, tinha sido cumprido.

De acordo com os economistas, num primeiro momento, houve uma corrida aos registos de alojamentos locais. Entre a medida da suspensão ser anunciada e entrar em vigor, o número de novos registos aumentou 30,9% nas zonas de contenção.

“Estes efeitos são particularmente impulsionados pelos proprietários nacionais, o que é consistente com a ideia de que estes terão um acesso mais facilitado a notícias sobre as mudanças de legislação, principalmente quando estas ocorrem em prazos temporais curtos”, notam os autores do estudo.

Segundo os economistas, no final do terceiro trimestre de 2019, o número de casas vendidas na zona de contenção diminuiu 20%, face ao período antes de a medida da suspensão ser implementada, ao mesmo tempo que os preços de venda caíram 9%.

Considerando apenas os apartamentos com duas assoalhadas, a queda é ainda mais acentuada, com os preços a caírem quase 20% no período em análise.

“Este movimento é consistente com a queda acentuada da procura por este tipo de apartamentos, confirmando que a opção de registar uma propriedade como alojamento local é um fator importante para a procura de novas propriedades“, aponta o estudo.

Preços podem cair num “futuro próximo”

Se o crescimento do turismo contribui para o aumento dos preços do imobiliário, a sua contração também poderá levar a uma quebra dos valores de vendas das casas.

Os economistas esperam que, tendo em conta esta evolução, os preços do setor imobiliário podem vir a cair, a nível nacional, num “futuro próximo“.

A pandemia de covid-19 paralisou por completo o turismo, setor que ainda está a recuperar do choque e que, mais de dois anos após o início da pandemia, ainda não conseguiu regressar aos níveis de 2019.

“Iniciámos este estudo antes de a pandemia ter levado a uma interrupção quase total do turismo e do mercado de arrendamento de curto prazo”, contextualizam os economistas no estudo. O cenário atual do turismo nacional é, portanto, diferente daquele que foi analisado.

“De acordo com os dados da Confidencial Imobiliário, a taxa de ocupação das propriedades de arrendamento de curto prazo foi de 5% em maio de 2020, uma queda acentuada face à taxa de ocupação de 73% registada em maio de 2019. Este é um tremendo choque para o mercado imobiliário e os seus efeitos vão depender da duração da pandemia e da evolução das restrições internacionais às viagens”, notam.

De qualquer das formas, os economistas não têm dúvidas de que, independentemente da dimensão, haverá um impacto.

“Os nossos resultados sugerem fortemente que o impacto deste choque pode levar a uma queda dos preços do imobiliário no futuro próximo“, concluem.