Depois do boom turístico e dos milhões estrangeiros, instala-se a crise na habitação

asia4510 / Flickr

O retrato de uma Lisboa como cidade de imóveis devolutos e degradados deu lugar a uma versão ‘very typical‘ de uma região que cresceu à custa do boom turístico e do investimento estrangeiro no imobiliário, para agora enfrentar uma crise na habitação.

Além do burburinho das obras de reabilitação, Lisboa foi invadida pela desordem ruidosa das malas de viagem a calcorrear a calçada portuguesa – uma parte de turistas e residentes estrangeiros que se instalam na cidade, outra de famílias portuguesas despejadas de casas arrendadas e ‘empurradas’ para os concelhos periféricos, devido à subida do preço das casas.

Apesar de a crise coincidir com o boom turístico, proprietários e inquilinos dizem que um dos principais responsáveis pelos aumentos foi o investimento de estrangeiros no mercado imobiliário, sobretudo através dos Vistos Gold.

“Como as pessoas [cidadãos estrangeiros] tinham de investir, necessariamente, 500 mil euros, isso provocava uma subida do imobiliário“, afirma o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Luís Menezes Leitão, em declarações à Lusa, culpando o Governo pela quebra da oferta no arrendamento, devido às alterações legislativas, como a prorrogação do período transitório dos contratos com rendas antigas, o que criou uma “crise de confiança” no mercado.

Aumento “muito grande” das rendas

No distrito de Lisboa, o aumento do preço das rendas “está a ser muito grande”, com subidas na “ordem dos 8% ao ano”, diz Menezes Leitão, explicando que a dinâmica “começa na capital e depois vai-se expandindo, como se fosse uma onda, para os concelhos limítrofes”.

Em 2018, houve uma quebra de 20% nos contratos de arrendamento na capital, segundo Menezes Leitão que prevê que, este ano, haverá “uma quebra semelhante” e “é muito provável que as rendas subam muito mais“.

Segundo o presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, Romão Lavadinho, foram muitos os estrangeiros a comprar propriedades em Portugal, colocando os imóveis no mercado de arrendamento a valores muito especulativos.

“Houve um aumento dos despejos, especialmente por questões do chamado bullying, ou seja, da pressão que os proprietários têm feito sobre os inquilinos”, refere, acrescentando que a intenção foi aumentar o valor das rendas com a celebração de novos contratos ou a transacção de imóveis.

Os inquilinos lamentam que na cidade de Lisboa as rendas cheguem a 20 euros por metro quadrado, resultando em valores de 2.000 euros para casas de 100 metros quadrados.

Na periferia a situação é menos grave, mas não deixa de preocupar. “A norte do Tejo, na Amadora, Queluz, Sintra, etc, os mínimos não são menos de 850, 1000 euros”, aponta Romão Lavadinho.

O peso do turismo

Proprietários e inquilinos falam também do impacto do alojamento local, com senhorios a direccionarem a oferta de arrendamento tradicional para alojar turistas ou a utilizarem imóveis devolutos para esse fim, sobretudo no centro histórico da capital.

“O alojamento local faz parte de uma transformação grande de Lisboa”, sublinha o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal, Eduardo Miranda, admitindo que “existe uma pressão a nível estrutural em termos de habitação”, mas que tal resulta da “falta de investimento, falta de oferta, com décadas“, na habitação.

Destacando a “rápida resposta” do alojamento local ao aumento da procura turística, Eduardo Miranda afirma que o crescimento da actividade no distrito de Lisboa representa hoje 30% do total a nível nacional. Eventos como a Web Summit e a Champions League, diz, não eram sequer viáveis em Lisboa sem esta oferta.

Actualmente, o alojamento local regista um abrandamento, com um ritmo menor de crescimento, de perto de 50% no distrito de Lisboa e de 60% na capital, revela este representante, salientando que “não é uma actividade de investimento imobiliário, de rentabilização imobiliária”, mas “uma actividade de pessoas que querem e gostam da prestação de serviços”, em que quase 90% dos operadores são famílias, micro e pequenas empresas.

“Se não fosse o alojamento local, muita desta procura não tinha destino”, reconhece a presidente executiva da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, considerando “saudável” a concorrência entre diferentes ofertas de alojamento.

O “grande boom nas dormidas” em Lisboa

Na hotelaria, houve “um boom grande nas dormidas” em 2016 e 2017 no distrito, mas com um crescimento médio “sustentado”, quer em termos da oferta, quer em termos da procura, frisa Cristina Siza Vieira. Ainda assim, acrescenta, a capacidade máxima da oferta nunca se esgotou.

A taxa de ocupação hoteleira em Lisboa foi de 81% durante 2018, enquanto a média nacional ficou em 70%. Segundo a AHP, houve mais 12 hotéis no distrito de Lisboa, contabilizando-se 189 no total de 1.362 unidades hoteleiras em Portugal, e está prevista, para este ano, a abertura de “cerca de 25 hotéis” na área metropolitana.

Classificando o imobiliário como “petróleo e ouro” do país, o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, Luís Lima, destaca a “recuperação total” no mercado de compra e venda, em consequência do investimento estrangeiro, durante os últimos quatro anos, período em que “não houve um investimento a nível do mercado de arrendamento”.

Investiu-se mais, sublinha, no alojamento local e a oferta tornou-se escassa. “Quando há muita oferta e pouca procura, os preços crescem para níveis que os cidadãos portugueses não podem pagar”, conclui Luís Lima.

Sobre a intervenção política no sector da habitação, com grande impacto em Lisboa, os inquilinos recordam a “retirada de direitos” com a lei Cristas de 2012, que liberalizou o arrendamento, enquanto os proprietários criticam a criação do imposto Mortágua, designado Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis, que se aplica apenas a imóveis habitacionais.