Nas duas dezenas de municípios que concentram quase metade da população portuguesa, os preços das casas continuam a aumentar a ritmo acelerado, muitas vezes acima dos 20%. Este cenário contrasta com o resto do país, onde os preços estão a abrandar.
De acordo com dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), citados pelo Público, no terceiro trimestre de 2022, o preço médio das casas vendidas em Portugal fixou-se em 1.492 euros por metro quadrado, valor que corresponde a uma subida de 13,5% face ao igual período do ano anterior.
Esta subida fica aquém da registada no trimestre anterior, quando os preços tinham aumentado 17,8% em termos anuais.
No entanto, há já quase 100 municípios onde os preços das casas caíram ou ficaram perto da estagnação (com variações inferiores a 1%) entre o segundo e o terceiro trimestres do ano passado.
Uma análise aos valores de venda nas 24 grandes cidades – municípios com mais de 100 mil habitantes – o preço médio das casas aumentou em todos no terceiro trimestre e só em três deles (Guimarães, Lisboa e Odivelas) se registou um crescimento inferior a dois dígitos, em relação ao mesmo período de 2021.
Em todos os outros o crescimento foi de dois dígitos. Nos concelhos de Matosinhos, Maia, Vila Nova de Gaia, Coimbra, Setúbal e Funchal ultrapassou os 20%.
Já a desaceleração do crescimento dos preços só se verificou em metade destes 24 municípios. Nos restantes, estão a aumentar a um ritmo acelerado. O crescimento médio dos preços das casas no conjunto destes municípios foi de 16%.
Em Lisboa – o município mais caro para comprar casa – o preço médio fixou-se em 3.882 euros por metro quadrado, 2,6 vezes mais alto do que o preço médio nacional. No Porto, os preços são quase 75% superiores à média nacional, fixando-se agora em 2.603 euros por metro quadrado.
Entre o segundo e o terceiro semestres do ano passado, só em três dos 24 municípios (Barcelos, Guimarães e Cascais) se registou em queda de preços. Nos restantes, aumentaram a um ritmo acelerado: no Funchal, em apenas um trimestre os valores chegaram a subir mais de 15%, enquanto em Matosinhos o crescimento foi superior a 9%.
No final do terceiro trimestre do ano passado, o valor médio das casas compradas por compradores com domicílio fiscal em território nacional era de 1.415 euros por metro quadrado. Já o valor pago por compradores com domicílio fiscal no estrangeiro chegava aos 2.250 euros por metro quadrado.
Em Lisboa, por exemplo, enquanto os nacionais pagam um valor médio de 3.643 euros por metro quadrado por uma casa, os estrangeiros chegam aos 5.294 euros por metro quadrado.
Em Lisboa é mais barato arrendar do que comprar
A compra de casa é mais barata do que arrendar em todas as capitais de distrito, exceto em Lisboa, segundo a segunda edição do estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” da imobiliária da Century 21, divulgado esta sexta-feira e citado pela agência Lusa.
Esta conclusão resulta da análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para uma casa de 90 metros quadrados. Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento deste tamanho varia entre os 375.480 euros em Lisboa e os 59.040 euros na Guarda, com a média nacional a situar-se nos 152.159 euros.
Tendo em conta os indicadores do valor do mercado dos imóveis e as taxas de juro, as prestações do crédito para a compra de uma casa de 90 metros quadrados oscilam entre os 208 euros na Guarda e os 1.322 euros em Lisboa, seguida do Porto, com 881 euros. Tirando estas duas cidades, nas restantes o valor é inferior a 600 euros, sendo que na maioria das capitais de distrito é inferior a 400 euros mensais.
Do lado das rendas, “apenas em Lisboa, comprar 90 m2 envolve um encargo mensal maior (14%) do que arrendar uma casa com a mesma área”, refere o estudo, apontando que no Porto a vantagem da compra é também “bastante reduzida (-6%)”.
“Em todas as outras cidades comprar envolve uma mensalidade inferior à renda, e na maioria delas essa diferença atinge -20%”, conclui a mesma análise. Portalegre e Bragança são as cidades onde a aquisição “apresenta vantagem mais robusta sobre o arrendamento, envolvendo uma prestação cerca de 50% abaixo da renda”.
Traduzindo em euros, em média, arrendar esta tipologia de casa custa 1.167 euros em Lisboa (1.017 na respetiva Área Metropolitana), o triplo do que custa o arrendamento em Beja.
Ainda assim, “embora a compra continue a ser a opção mais vantajosa – com exceção de Lisboa – há uma evidente perda de competitividade desta opção face ao arrendamento em todas as cidades”, refere o documento.
Em 2019, a mensalidade da compra ficava 40% a 60% abaixo de uma renda em todas as cidades (excluindo Lisboa, Porto e Faro), mas em 2022 essa diferença reduziu-se na maioria das cidades, com a compra a situar-se agora entre 20% a 30% abaixo da renda.
Usando os dados relativos ao rendimento das famílias (que são baseados nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE) e a informação sobre preços e rendas de mercado da Confidencial Imobiliário, o estudo revela ainda que entre 2019 e 2022 o rendimento disponível das famílias registou um aumento médio de 9%, enquanto os preços das casas em Portugal avançaram 38%.
Segundo o estudo, o rendimento líquido das famílias varia, nas várias capitais de distrito, entre os 1.973 euros em Lisboa e os 1.426 euros em Viana do Castelo, com a média das capitais de distrito a situar-se nos 1.545 euros.
Desta forma, é referido, a compra de uma casa em Lisboa (para a tipologia assumida) exige “uma taxa de esforço de 67%”, enquanto no Porto a taxa de esforço é de 50% e em Faro de 39%.
“Com a exceção das capitais e concelhos da AML [Área Metropolitana de Lisboa], AMP [Área Metropolitana do Porto] e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do país”, lê-se no estudo, segundo o qual a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada (33%).
Ressalve-se contudo que estas taxas de esforço registadas em 2022 evidenciam um agravamento face a 2019, altura em que “eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa de 90 m2 consumia 20% ou menos do orçamento”, sendo que “atualmente só seis estão nesse patamar”.
Renegociação de créditos disparou desde outubro
Em dezembro de 2022, a percentagem relativa a renegociação de créditos à habitação ascendeu a 22% das novas operações de crédito, revelou na quinta-feira o Banco de Portugal (BdP), citado pelo Público. Este valor compara com 6% em dezembro de 2021.
As renegociações começaram a subir desde outubro de 2022, altura em que as taxas Euribor, presentes em 90% dos contratos, já presentavam subidas expressivas, situação que se foi agravando nos últimos meses.
Em setembro de 2022, o peso das renegociações estava em 10%, em outubro e novembro passaram para 17%.
O peso dos contratos renegociados por incumprimento manteve-se estável ao longo do ano, situando-se “em torno de 1% do total de novos empréstimos para habitação própria permanente”, adiantou o BdP.
Os dados avançados pelo regulador mostram um aumento das amortizações antecipadas, que ficaram mais baratas. A comissão de 0,5% sobre o montante de crédito a amortizar encontra-se suspensa até 31 de dezembro de 2023, medida que abrange apenas os empréstimos a taxa variável. Nos empréstimos a taxa fica, o valor da comissão mantém-se nos 2%.
“O montante de amortizações antecipadas parciais e totais tem aumentado desde o último trimestre de 2022”, referiu o regulador, acrescentando que as amortizações efetuadas ao longo de 2022 totalizaram 6,7% do ‘stock’ de empréstimos no final do ano.
O montante de novos empréstimos concedidos aos particulares voltou a aumentar em 2022, ascendendo a 23.878 milhões de euros, mais 1908 milhões do que em 2021.
No crédito à habitação, o taxa média de juro “mais do que triplicou em relação a 2021 subindo de 0,83% em dezembro de 2021 para 3,4% em dezembro de 2022”, indicou o regulador.
Os maluquinhos que comparem casa agora, a valores inflacionados e muitíssimo acima do valor real dos imóveis, depois não venham pedir ajuda para pagar os erros que fizeram.
Depois do exemplo da crise do subprime em 2008, e dos constantes avisos de que estamos a viver uma bolha imobiliária, com níveis de especulação altíssimos, só se engana quem quer.
Nada justifica o que se passa. Apenas a ganância e o oportunismo. Por aqui se vê o que são os portugueses uns para os outros. Estão a comer o próprio chão.